Abbiamo ereditato un terreno o comunque siamo in possesso di un terreno e non sappiamo cosa farcene? La prima domanda che ci poniamo sull’utilità o meno di questo appezzamento di terra è la seguente: il mio è un terreno edificabile? E se non lo è posso renderlo tale?
Cosa vuol dire che un terreno è edificabile?
Un terreno è considerato edificabile quando, secondo tutte le norme edilizie in vigore, possiede una determinata capacità edificatoria, ovvero quando vi si può costruire sopra un fabbricato.
La capacità edificatoria viene calcolata in base all’indice di edificabilità. Tuttavia non esistono regole fisse per quanto riguarda quest’ultimo, perché esso varia da Comune a Comune.
Queste norme comunali sono riportati all’interno del Piano Regolatore Generale. Se vogliamo quindi sapere se il nostro terreno è edificabile altro non ci resta che rivolgerci all’Ufficio Tecnico del Comune nel quale si trova.
Se, invece, dobbiamo acquistare un nuovo terreno è sempre doveroso recarsi al medesimo ufficio per acquisire tutte le informazioni necessarie, non solo per sapere se il terreno è già considerato edificabile, ma anche se potrà diventarlo.
Indice di Edificabilità
Facciamo un piccolo passo indietro. Abbiamo detto che il terreno è edificabile se possiede una capacità edificatoria, la quale è determinata dall’Indice di Edificabilità. Ma che cos’è l’indice di edificabilità?
Si tratta di un valore assegnato ad ogni lotto di terreno dal comune di competenza. Esso indica la densità edilizia del terreno in questione, ovvero: quanti metri quadri posso edificare su questo determinato terreno?
Tutto ciò è riportato, come detto, all’interno del Piano Regolatore.
Esistono, inoltre, due diversi indici di edificabilità:
- L’indice di edificabilità territoriale, che comprende grandi appezzamenti di terra, i quali sono interessati da opere di interesse pubblico.
- L’indice di edificabilità fondiaria, il quale riguarda i singoli lotti privati ed è questo l’indice di edificabilità che maggiormente ci interessa.
Inoltre, l’indice di edificabilità fondiaria è espresso in una formula matematica: n*m3/m2. Senza scendere troppo nel dettaglio tecnico, dobbiamo solo sapere che n sta per indice di edificabilità definito dal Comune, m3 per i metri cubi che possiamo realizzare su quel determinato terreno e m2 per i metri quadri del terreno stesso.
Senza andarci a struggere per qualcosa di troppo complicato, sarebbe opportuno prendere il nostro piano regolatore e portarlo ad un geometra che saprà dirci velocemente e semplicemente a quanto ammontano i metri cubi che possiamo edificare sul nostro terreno edificabile.
Tipologie di terreno edificabile
Esistono, inoltre, diverse tipologie di terreno edificabile, anch’esse dipendono da comune e comune e anche questo ulteriore elemento è riportato nel Piano Regolatore.
Le varie tipologie sono:
- Residenziali
- Industriali
- Artigianali
- Ex agricoli
- Interesse comune
Ovviamente, quello che ci interessa se il nostro intento è costruire un’abitazione è il primo. Ma non è escluso che il nostro terreno edificabile possa rientrare anche in una delle altre tipologie.
Certificato di Destinazione Urbanistica
Detto ciò e appurato che il nostro terreno sia effettivamente edificabile cosa ci rimane da fare? Dobbiamo recarci al Comune di competenza e farci rilasciare il CDU, Certificato di Destinazione Urbanistica.
All’interno di questo certificato sono riportati tutti i dati del lotto in questione:
- I dati catastali,
- La destinazione urbanistica,
- L’indice di edificabilità,
- I vincoli ai quali è soggetta l’area, come dissesto, sismicità, rischio idrogeologico.
Ci sono poi ulteriori vincoli per costruire sul nostro terreno edificabile: altezza massima del fabbricato, distanza minima da altre costruzioni, rapporti massimi tra le aree, ecc.
Da terreno agricolo a terreno edificabile
In caso, invece, il terreno sia agricolo e, quindi, non edificabile, c’è un ulteriore iter da seguire per sapere se è possibile o meno cambiare la destinazione d’uso e, quindi, renderlo edificabile.
Bisogna rivolgersi a un tecnico professionista che si occuperà di compilare al meglio la domanda per il cambio d’uso. Affinché la domanda venga accettata ci sono molti fattori da valutare:
- La dimensione del progetto,
- La vicinanza ad una zona urbana edificata,
- La presenza dei servizi (fognatura, acqua, luce, gas),
- La distanza da infrastrutture con servizi cimiteriali, ferrovie, elettrodotti o acquedotti,
- L’assenza di vincoli paesaggistici.
Il percorso è lungo, ma non è impossibile trasformare un terreno da agricolo ad edificabile, se esso rispetta tutti i requisiti richiesti, ovviamente.