Mantenere dei rapporti di buon vicinato è fondamentale per una vita tranquilla e serena. I motivi che portano a discussioni tra vicini di casa sono sempre molti e diversi. Ma spesso a creare discussioni sono i confini. In particolare, oggi, vogliamo esaminare le regole sulle distanze tra edifici, al fine di ovviare qualsiasi problema.
Regolamenti e distanze tra edifici minime
È sempre più difficile riuscire a rispettare le normative sulle distanze tra gli edifici, soprattutto in un contesto urbano ad alta densità abitativa.
Inoltre, come sempre, i meno esperti fanno fatica a districarsi tra leggi e codici e capire i diversi casi è complesso.
Le distanze tra edifici sono regolate negli art. 873, 874, 875 e 877 del Codice Civile. In particolare, l’art 973 stabilisce che “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”.
Tre, cinque o dieci metri
La distanza minima deve, quindi, essere di tre metri. Qualsiasi fabbricato, a meno che non sia costruito in aderenza sul confine, deve rispettare la distanza minima di tre metri l’uno dall’altro.
Chi costruisce per primo impone a chi costruisce successivamente di rispettare la distanza minima. Quest’ultimo potrà, quindi, decidere di costruire in aderenza sul confine o se arretrare fino a raggiungere la distanza minima di tre metri.
Molti enti locali, tuttavia, stabiliscono la distanza minima di un fabbricato dal confine di almeno cinque metri.
In alcuni casi, infine, la distanza tra edifici da rispettare può raggiungere i 10 metri. È il caso di edifici antistante con una parete finestrata.
La distanza tra edifici con parete finestrata
A tal proposito, il consiglio di stato ha chiarito cosa si intende con parete finestrata: si tratta di pareti munite non solo di veduta, ma di qualsiasi tipo di apertura verso l’esterno: porte, balconi e finestre di qualsiasi tipo.
L’obbligo minimo di 10 metri di distanza tra edifici di questo tipo deve essere rispettato in maniera assoluta perché, hanno chiarito i giudici nel DM 1444/1968, “si tratta di norma finalizzata non alla tutela della riservatezza, bensì a impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico sanitario”.
Inoltre, tale distanza va calcolata tenendo conto di ogni punto dei fabbricati e non solamente delle parti che si fronteggiano.
Costruzione in aderenza
Abbiamo menzionato in precedenza che è anche possibile costruire in aderenza sul confine. Ma quando ciò è possibile?
Secondo l’art. 877, comma 1, del Codice Civile, “Il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente”.
Spesso la costruzione in aderenza viene confusa con la costruzione in appoggio. Con la costruzione in aderenza, infatti, viene costruito un nuovo muro. Mentre con la costruzione in appoggio, chi viene dopo si appoggia al muro già esistente del vicino.
Il muro presente sul confine viene, quindi, utilizzato da entrambi e vi è un muro in meno. È il caso, ad esempio, delle villette a schiera.
Distanze tra edifici e visuale libera
Cosa fondamentale da tenere in considerazione al momento della costruzione è l’indice di visuale libera, ovvero il rapporto fra la distanza dei singoli fronti del fabbricato dai confini di proprietà o dai confini stradali.
Si tratta di un valore da tenere in considerazione se si vuole costruire in aderenza o alla distanza minima dal confine.
Infine, l’ultima domanda: i balconi come vanno calcolati? I balconi non vanno calcolati nelle distanze tra edifici o dal confine, se sono autorizzati e aggettanti, ovvero se sporgono dalla facciata dell’edificio e non fanno parte del volume del medesimo.